Pleśń w mieszkaniu – kto odpowiada za problem: właściciel czy najemca?

Pleśń na ścianie pojawiła się niespodziewanie. Najemca robi zdjęcia i wysyła je właścicielowi. Właściciel odpowiada: "Proszę częściej wietrzyć mieszkanie". Najemca twierdzi, że przecież regularnie otwiera okna. Kilka tygodni później problem jest jeszcze większy...

Kto ma rację, właściciel czy najemca?

To jeden z częstszych problemów, które mogą pojawić się podczas wynajmu mieszkania. I jednocześnie jeden z tych, przy których łatwo o konflikt. Właściciel może uważać, że najemca doprowadził do zawilgocenia. Najemca z kolei może być przekonany, że otrzymał mieszkanie z wadą. Tymczasem sama obecność pleśni nie przesądza o winie żadnej ze stron. Kluczowe jest coś innego: trzeba ustalić, skąd wzięła się wilgoć.

W tym tekście wyjaśniamy, jak rozpoznać możliwe przyczyny pleśni, kiedy problem może obciążać właściciela, kiedy najemcę, kto powinien zapłacić za naprawę, co zrobić w przypadku sporu oraz jakie działania warto podjąć, zanim sytuacja stanie się poważniejsza.

Dlaczego w mieszkaniu pojawia się pleśń?

Pleśń jest skutkiem, a nie przyczyną problemu

Pleśń potrzebuje przede wszystkim wilgoci. Jeśli w mieszkaniu przez dłuższy czas utrzymuje się zbyt wysoka wilgotność, a powierzchnie są chłodne i słabo wentylowane, powstają warunki sprzyjające rozwojowi pleśni.

Wilgoć może mieć różne źródła. Czasami przyczyną jest sposób korzystania z mieszkania. Innym razem problem tkwi w samej nieruchomości.

Do najczęstszych powodów należą:

• niewystarczająca wentylacja,
• brak regularnego wietrzenia,
• suszenie prania w niewłaściwy sposób,
• częste gotowanie bez odprowadzania pary,
• para wodna powstająca podczas kąpieli,
• niedogrzewanie pomieszczeń,
• zasłanianie kratek wentylacyjnych,
• nieszczelna instalacja wodna,
• przeciek z dachu lub elewacji,
• zalanie mieszkania,
• zawilgocenie ścian,
• przemarzanie ścian zewnętrznych,
• mostki termiczne,
• problemy z izolacją budynku,
• awarie instalacji grzewczej.

To właśnie źródło wilgoci jest kluczowym punktem przy ustalaniu, kto ponosi odpowiedzialność.

Jak rozpoznać, skąd bierze się wilgoć?

Nie każda pleśń wygląda tak samo. Miejsce jej występowania i sposób, w jaki pojawia się na ścianie, mogą być ważnymi wskazówkami. Nie są jednak samodzielnym dowodem przyczyny. 

Pleśń w narożnikach i przy zimnych ścianach

Ciemne plamy pojawiają się w narożnikach, szczególnie na ścianach zewnętrznych. Mogą być związane z kondensacją pary wodnej. Ciepłe, wilgotne powietrze styka się z chłodną powierzchnią. Para zaczyna się skraplać. Jeżeli sytuacja powtarza się przez dłuższy czas, powierzchnia staje się miejscem sprzyjającym pleśni. W takiej sytuacji trzeba sprawdzić zarówno warunki panujące w mieszkaniu, jak i stan techniczny ściany. Jeżeli najemca nie wietrzy i nie ogrzewa mieszkania, może to przyczyniać się do problemu. Jednak, jeśli ściana jest wyjątkowo zimna z powodu wady budynku lub mostka termicznego, źródło problemu leży po stronie nieruchomości.

Pleśń wokół okien

Pleśń przy oknach może mieć kilka przyczyn. Jedną z nich jest skraplanie się pary wodnej na zimnej powierzchni. Może też być problem z wentylacją, niewłaściwym nawiewem powietrza albo stanem technicznym okna. Dlatego sama informacja "pleśń jest przy oknie" nie wystarczy do wskazania winnego.

Mokra ściana lub powiększająca się plama

To sytuacja, której nie należy ignorować. Jeżeli ściana jest wyraźnie wilgotna, pojawiają się zacieki, odpada farba lub tynk, a plama się powiększa, trzeba sprawdzić, czy doszło do przecieku albo awarii instalacji. W takim przypadku samo wietrzenie mieszkania może nie rozwiązać problemu. 

Pleśń wraca po wyczyszczeniu

To istotny sygnał, na który warto zwrócić uwagę. Jeżeli ściana została oczyszczona, ale po kilku tygodniach pleśń pojawia się ponownie, prawdopodobnie nadal istnieje źródło wilgoci. Zamalowanie plamy nie jest rozwiązaniem. Farba może ukryć problem na pewien czas, ale nie usunie przyczyny.

Kiedy za pleśń odpowiada właściciel mieszkania?

Gdy problem wynika ze stanu technicznego nieruchomości

Jeżeli przyczyną wilgoci jest wada lub awaria elementu nieruchomości, którym zarządza wynajmujący, odpowiedzialność może spocząć na właścicielu. Przykładem może być przeciek związany z instalacją, zawilgocenie wynikające z problemu technicznego budynku czy awaria, której najemca nie spowodował.

Ustawa o ochronie praw lokatorów określa obowiązki wynajmującego dotyczące m.in. utrzymania budynku i lokalu oraz sprawnego działania instalacji i urządzeń związanych z budynkiem. Jednocześnie szczegółowy podział obowiązków może wynikać także z umowy najmu.

Ważne jest więc rozróżnienie dwóch sytuacji: Najemca zauważył problem techniczny i go zgłosił, właściciel powinien sprawdzić sprawę w zakresie swoich obowiązków. Najemca sam doprowadził do zawilgocenia przez niewłaściwe użytkowanie lokalu, sytuacja może wyglądać zupełnie inaczej.

Kiedy za pleśń może odpowiadać najemca?

Gdy problem powstał wskutek niewłaściwego korzystania z mieszkania

Najemca ma obowiązek korzystać z lokalu w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i dbać o jego stan. Problem może powstać na przykład wtedy, gdy mieszkanie jest stale niedogrzewane, pomieszczenia nie są wietrzone, kratki wentylacyjne zostają zasłonięte, a duża ilość pary wodnej jest regularnie wprowadzana do mieszkania bez jej odpowiedniego odprowadzania.

Ustawa przewiduje obowiązki najemcy związane z utrzymywaniem lokalu we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz określa naprawy i czynności konserwacyjne, które mogą obciążać najemcę.

Czy właściciel może powiedzieć: „Proszę więcej wietrzyć”?

Czasami tak, ale nie zawsze to wystarczy

Właściciele często pierwsze podejrzenie kierują w stronę niewłaściwego wietrzenia. I rzeczywiście, codzienne nawyki mają wpływ na poziom wilgotności w mieszkaniu, ale samo zalecenie częstszego otwierania okien nie rozwiąże problemu, jeżeli jego źródłem jest na przykład przeciek, niesprawna wentylacja czy zawilgocona ściana. Jeżeli problem się utrzymuje, warto więc przejść od pytania: "Kto nie wietrzy?" do pytania: "Skąd dokładnie bierze się wilgoć?" To znacznie lepszy punkt wyjścia do rozwiązania problemu.

Jak sprawdzić, czy winny może być najemca?

Sprawdź poziom wilgotności

Pomocnym narzędziem może być prosty higrometr. Pozwala kontrolować względną wilgotność powietrza w pomieszczeniu. Warto obserwować wyniki w różnych pomieszczeniach i o różnych porach dnia. Szczególnie istotne mogą być okresy po kąpieli, gotowaniu czy suszeniu prania. Sam wynik z higrometru nie rozstrzyga jednak, kto odpowiada za pleśń. Jest raczej dodatkową informacją, która pomaga ocenić warunki panujące w mieszkaniu.

Sprawdź wentylację

Właściciel i najemca powinni zwrócić uwagę na działanie wentylacji. Jeśli kratka jest zasłonięta, brudna lub zasłonięta meblami, może to utrudniać wymianę powietrza. Jeżeli natomiast występuje problem z samą instalacją wentylacyjną, konieczna może być interwencja odpowiedniej osoby. Nie warto samodzielnie dokonywać zmian w instalacji wentylacyjnej.

Zwróć uwagę na temperaturę ściany

Jeżeli jedna część ściany jest wyraźnie chłodniejsza od pozostałych, warto sprawdzić, dlaczego tak się dzieje. Może to być naturalna cecha konkretnego miejsca, ale może też wskazywać na problem wymagający oceny technicznej. W trudniejszych przypadkach pomocne może być badanie termowizyjne. Pozwala ono zobaczyć różnice temperatur na powierzchniach, których gołym okiem nie widać.

Co zrobić, jeśli właściciel i najemca wzajemnie się obwiniają?

To jedna z sytuacji, w której emocje łatwo przeszkadzają w rozwiązaniu problemu. Właściciel boi się kosztownych prac remontowych. Najemca obawia się utraty kaucji albo poniesienia kosztów napraw. Pierwszym krokiem powinno być jednak udokumentowanie problemu i ustalenie jego przyczyny. Zrób zdjęcia i zachowaj korespondencję.

Najemca powinien sfotografować pleśń, zawilgocone ściany, zaciek i odstającą farbę, a także ewentualne uszkodzenia. Warto zapisać datę zauważenia problemu. Jeśli pleśń powiększa się, można robić kolejne zdjęcia.

Właściciel natomiast powinien gromadzić informacje o zgłoszeniach, wizytach fachowców i wykonanych naprawach. Taka dokumentacja bardzo pomaga w ustaleniu, kiedy problem się pojawił i jak wyglądał jego rozwój.

Zgłoś problem na piśmie. Jeśli jesteś najemcą, nie ograniczaj się do telefonu. Wyślij właścicielowi wiadomość, w której krótko opiszesz problem i dołączysz zdjęcia.

Czy właściciel może potrącić pleśń z kaucji?

Nie każda naprawa może zostać automatycznie potrącona z kaucji

Kaucja zabezpiecza należności związane z najmem, ale nie oznacza, że właściciel może zatrzymać dowolną kwotę po zakończeniu umowy. Jeżeli szkoda powstała z winy najemcy, sytuacja może uzasadniać dochodzenie kosztów jej usunięcia. Jeśli jednak pleśń była skutkiem wady nieruchomości, obciążanie najemcy kosztami może być nieuzasadnione.

Dlatego przed zakończeniem najmu warto mieć:

• protokół zdawczo-odbiorczy,
• dokumentację fotograficzną,
• informacje o zgłaszanych awariach,
• potwierdzenia wykonanych napraw,
• korespondencję między stronami.

Im lepiej udokumentowany jest stan mieszkania, tym łatwiej rozstrzygnąć spór.

Czy można rozwiązać umowę najmu z powodu pleśni?

W poważnych przypadkach przepisy przewidują szczególne uprawnienia

Pleśń to nie tylko problem estetyczny. Jeżeli stan lokalu stwarza ryzyko dla zdrowia, mogą mieć zastosowanie przepisy dotyczące wad lokalu. Kodeks cywilny dopuszcza sytuacje, w których najemca może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów, jeśli wady zagrażają zdrowiu. Nie oznacza to jednak, że każda mała plama pleśni daje podstawę do natychmiastowego zakończenia najmu. Ważna jest skala problemu, przyczyna oraz wpływ na zdrowie. Jeżeli sytuacja jest poważna i strony nie potrafią dojść do porozumienia, warto skonsultować się z prawnikiem.

Czy najemca może sam usunąć pleśń?

To zależy od skali problemu

Przy niewielkich powierzchniach usunięcie nalotu może być możliwe przy użyciu odpowiednich środków i zachowaniu zasad bezpieczeństwa. Nie traktujmy tego jednak jako ostatecznego rozwiązania, jeśli wilgoć wciąż występuje. Jeżeli ściana jest mokra, pleśń zajmuje większy obszar, problem wraca albo istnieje podejrzenie wycieku, lepiej najpierw ustalić przyczynę. Szczególnie w wynajmowanym mieszkaniu. Najemca nie powinien samodzielnie wykonywać poważnych napraw bez uzgodnienia z właścicielem. Może się okazać, że potrzebna jest naprawa instalacji, osuszenie ściany albo interwencja specjalisty.

Kto powinien zapłacić za usunięcie pleśni?

Najpierw ustal przyczynę, potem koszty

To kluczowa zasada. Nie da się odpowiedzieć "zawsze właściciel" albo "zawsze najemca". Można jednak przyjąć praktyczny schemat:

• awaria lub wada nieruchomości, sprawdzamy obowiązki właściciela.
• Szkoda spowodowana sposobem korzystania z mieszkania, sprawdzamy odpowiedzialność najemcy.
• Niejasna przyczyna, najpierw ustalamy źródło problemu.

Koszt usunięcia samego nalotu bywa niewielki, ale jeśli przez długi czas ignorowana jest przyczyna wilgoci, skutki mogą być poważniejsze. Dlatego szybka reakcja przynosi korzyść obu stronom.

Co powinien zrobić właściciel, gdy najemca zgłasza problem z pleśnią?

Nie ignoruj zgłoszenia

Najgorszą reakcją jest pozostawienie problemu bez odpowiedzi.

Właściciel powinien potraktować zgłoszenie poważnie. Nie oznacza to automatycznie uznania swojej winy.

Warto:

1. poprosić o zdjęcia,
2. ustalić, kiedy pojawił się problem,
3. sprawdzić, czy występowały wcześniejsze awarie,
4. obejrzeć lokal,
5. sprawdzić wentylację i potencjalne źródła wilgoci,
6. w razie potrzeby wezwać specjalistę,
7. ustalić przyczynę,
8. usunąć źródło problemu,
9. dopiero później zająć się skutkami.

Takie działanie jest znacznie bezpieczniejsze niż natychmiastowe oskarżanie najemcy.

Co powinien zrobić najemca, gdy właściciel twierdzi, że wszystko jest jego winą?

Poproś o konkrety

Jeżeli właściciel twierdzi, że pleśń powstała z winy najemcy, warto zapytać: Na jakiej podstawie?

• Czy problem wynika z braku wentylacji?
• Czy została sprawdzona instalacja?
• Czy ktoś ocenił stan ściany?
• Czy wiadomo, skąd bierze się wilgoć?

Nie chodzi o eskalowanie konfliktu. Chodzi o przejście od przypuszczeń do faktów.

Jeżeli problem jest poważny, warto skorzystać z opinii osoby posiadającej odpowiednie kwalifikacje.

Jak zapobiegać pleśni w mieszkaniu?

1. Regularnie wietrz

Szczególnie po kąpieli, gotowaniu i innych czynnościach powodujących dużą ilość pary wodnej.

2. Dbaj o sprawną wentylację

Nie zasłaniaj kratek i nie blokuj przepływu powietrza.

3. Nie dopuszczaj do nadmiernego wychłodzenia mieszkania

Zimne powierzchnie sprzyjają skraplaniu pary wodnej.

4. Kontroluj wilgotność

Prosty higrometr może szybko pokazać, czy w mieszkaniu pojawia się problem z nadmierną wilgotnością.

5. Odpowiednio susz pranie

Jeżeli suszysz pranie w mieszkaniu, zadbaj o skuteczne odprowadzanie wilgotnego powietrza.

6. Reaguj na przecieki

Nawet niewielki wyciek może z czasem doprowadzić do poważnego zawilgocenia.

7. Nie zasłaniaj całkowicie ścian dużymi meblami

Szczególnie dotyczy to chłodnych ścian zewnętrznych.

8. Nie zamalowuj problemu

Jeżeli pleśń wraca, trzeba znaleźć przyczynę.

FAQ – najczęstsze pytania

Wynajmujesz mieszkanie czy szukasz lokalu dla siebie?

Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości na wynajem, możesz powierzyć jej obsługę ekspertom Home Management. Zajmiemy się bieżącym zarządzaniem najmem, kontaktem z najemcą i reagowaniem na problemy związane z lokalem, abyś nie musiał zajmować się nimi samodzielnie.

Jeśli natomiast szukasz mieszkania na wynajem, sprawdź oferty Metrohouse i skorzystaj ze wsparcia doradcy, który pomoże Ci znaleźć nieruchomość dopasowaną do Twoich potrzeb.

Wynajmujesz czy szukasz? Metrohouse i Home Management pomogą Ci przejść przez wszystkie formalności bez stresu.