Polacy sprzedają mieszkania, żeby kupić większe 

Według raportu Barometr Metrohouse i Credipass za I kw. 2026 r. powodem 28 proc. transakcji sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym jest zakup kolejnej nieruchomości – tym razem o większym metrażu. Jednak przeskok z popularnych 40 m kw. do komfortowych 75 m kw. to wydatek, który w metropoliach wymusza zaciągnięcie wysokiego zobowiązania kredytowego, mimo posiadania znacznego kapitału z poprzedniej nieruchomości.

Sprzedaż mieszkania na rynku wtórnym może być uwarunkowana wieloma powodami. Wyniki ankiet najnowszego raportu Barometr Metrohouse i Credipass wskazują, że głównym powodem sprzedaży mieszkań jest zakup kolejnego lokum – tym razem o większej powierzchni. - Poprawa standardu życia staje się więc główną przyczyną wystawienia swojego obecnego mieszkania na rynek. Fakt ten nie może dziwić w kontekście zakupów, jakich dokonywali Polacy w ostatnich kilkunastu latach. W transakcjach przeważały mieszkania dwupokojowe, często nazywane kompaktowymi, które nadawały się idealnie na start, jednak ich metraż (często w okolicach 40 m kw.) trudno jest nazwać komfortowym w przypadku powiększenia się gospodarstwa domowego, mówi Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji nieruchomości Metrohouse.

Według danych raportu AMRON-SARFiN najwięcej kredytów, bo zwykle ok. 60 proc. zaciągana jest na okres od 25 do 35 lat. Jednak Polacy starają się znaczenie wcześniej spłacać swoje zobowiązania kredytowe. Zazwyczaj udaje się to w czasie 13-17 lat. Skala nadpłat kredytów zdaje się potwierdzać, że gospodarstwa domowe (a zwłaszcza te posiadające mieszkania na własność) znajdują się w dość dobrej kondycji finansowej.

Gdzie zamiana mieszkania na większe jest najdroższa?

Przypuśćmy, że nasze wzorcowe gospodarstwo domowe nie jest obciążone kredytem hipotecznym i może wszystkie środki pozyskane ze sprzedaży swojego mieszkania przeznaczyć jako wkład własny na zakup nowego M. Nasza rodzina posiada 40 m kw. w jednym z największych polskich miast. Sprzedaje je po średnich cenach transakcyjnych kupując jednocześnie dużo większe mieszkanie o metrażu 75 m kw. W przypadku takich mieszkań obniżamy średnią cenę raportowaną przez NBP o 5 proc. co odzwierciedla nieco niższe ceny mieszkań na rynku wtórnym lokali o większych metrażach niż wspomniane standardowe 2 pokoje.

Metrohouse i Credipass przygotowały wyliczenia, które pokazują, że zamiana mieszkania na większe będzie najbardziej bolesna finansowo dla mieszkańców Warszawy i Krakowa, gdzie takie lokale będą kosztować średnio 1,19 i 1,06 mln zł. Nieco tańsze propozycje znajdziemy w Gdańsku (954 tys. zł) i Wrocławiu (893 tys. zł). Poniżej 600 tys. zł takie metraże znajdziemy w Bydgoszczy, Katowicach i Łodzi.

Jaka rata? Wyzwania dla domowych budżetów

Przy obecnych cenach transakcyjnych, poprawa komfortu życia dla wielu rodzin staje się inwestycją porównywalną z zakupem pierwszego mieszkania przed laty. Analiza rat kredytowych przy zamianie mieszkania na większe obala powszechny optymizm, że posiadanie własnego lokalu 'na start' rozwiązuje problem finansowania docelowej nieruchomości. W obecnych warunkach rynkowych, w miastach takich jak Warszawa czy Kraków, różnica w cenie między lokalem 40-metrowym a 75-metrowym generuje konieczność zaciągnięcia zobowiązania przekraczającego pół miliona złotych. To z kolei przekłada się na miesięczną ratę na poziomie blisko 3 000 zł i to w scenariuszu, w którym cały kapitał ze sprzedaży poprzedniego mieszkania traktujemy jako wkład własny.

- Warto zwrócić uwagę na istotne rozwarstwienie rynku: podczas gdy w stolicy poprawa standardu życia wiąże się z potężnym obciążeniem domowego budżetu, o tyle w miastach takich jak Katowice, Bydgoszcz czy Łódź, koszt 'dodatkowych' 35 metrów kwadratowych zamyka się w racie oscylującej wokół 1 400 – 1 450 zł. Oznacza to, że w regionach o niższych cenach transakcyjnych mobilność mieszkańców i płynność segmentu mieszkań rodzinnych będzie znacznie wyższa. Dla kredytobiorców kluczowym wnioskiem z tych danych jest fakt, że w największych aglomeracjach sama posiadana nieruchomość to za mało – kluczowa staje się wysoka bieżąca zdolność kredytowa, która w I kwartale 2026 r. jest poddawana próbie przez rosnące koszty finansowania długoterminowego, komentuje Daniel Orlikowski, ekspert finansowy Credipass.