Kupić czy wynająć?

Coraz bardziej atrakcyjne warunki finansowania zakupu nieruchomości kredytem hipotecznym wyzwalają wśród najemców mieszkań pytanie o to, czy to właściwy czas na zakup mieszkania. Jak wynika z najnowszej analizy Metrohouse i Credipass w obecnych realiach rynkowych warto rozważyć taką decyzję nawet przy 10 proc. wkładzie własnym. Różnice pomiędzy kosztem najmu a ratą kredytu hipotecznego w wielu przypadkach okazują się niewielkie, a w dłuższej perspektywie mogą przemawiać na korzyść zakupu.

Ceny najmu – gdzie najdrożej?

Do analizy przyjęliśmy 12 największych miast w Polsce. Jako, że przeciętny najemca wynajmuje mieszkanie dwupokojowe, właśnie takie lokum uwzględniliśmy w naszych wyliczeniach, przyjmując że jego metraż to 40 m kw. Czynsz najmu nie zawiera opłat eksploatacyjnych na rzecz spółdzielni/wspólnoty mieszkaniowej, ani dodatkowych opłat za media nie uwzględnionych w zaliczkach (np. energia elektryczna). Taki sposób ekspozycji danych ułatwi nam późniejsze porównanie, co bardziej opłaca się klientowi – najem, czy zakup mieszkania.

Nie jest zaskoczeniem, że spośród analizowanych miast na największe koszty związane z wynajem muszą liczyć się poszukujący mieszkań w Warszawie. Średnia kwota wynajmu 40-metrowego mieszkania w stolicy to według wyliczeń Metrohouse 3 520 zł za miesiąc (pamiętajmy – bez opłat dodatkowych). W dalszej kolejności pojawia się Kraków (2 800 zł) oraz Gdańsk (2 680 zł). Nieco taniej jest w Szczecinie i Poznaniu. Jedynie w Białystoku średnia kwota wynajmu jest niższa niż 2 000 zł. Stawkę miast z relatywnie tanimi mieszkaniami na wynajem uzupełniają Katowice, Olsztyn i Bydgoszcz.

Najem czy zakup?

Sprawdziliśmy, jak kształtowałaby się najkorzystniejsza rata kredytu hipotecznego dla analizowanego mieszkania. Z przeprowadzonych wyliczeń wynika, że nawet przy 10-procentowym wkładzie własnym różnica pomiędzy kosztem najmu a kosztem obsługi kredytu często pozostaje relatywnie niewielka – w wielu przypadkach porównywalna z wydatkami na bieżącą konsumpcję, takimi jak kilka wyjść do restauracji w miesiącu.

W Krakowie najem pozostaje tańszym rozwiązaniem – różnica pomiędzy czynszem a ratą kredytu jest tam najwyższa i wynosi 346 zł miesięcznie. W Gdańsku różnica ta kształtuje się na poziomie 148 zł, natomiast w Warszawie jest już marginalna i wynosi zaledwie 18 zł. W pozostałych analizowanych lokalizacjach – w tym także w dużych ośrodkach miejskich, takich jak Łódź, Katowice, Olsztyn czy Szczecin – poziom raty kredytu przy 10-procentowym wkładzie własnym jest na tyle zbliżony do kosztów najmu, że utrzymywanie się w modelu wynajmu przestaje mieć jednoznaczne uzasadnienie ekonomiczne.

Wyraźna zmiana relacji kosztowych następuje przy zwiększeniu wkładu własnego do poziomu 20 proc. W takim scenariuszu, we wszystkich analizowanych miastach, rata kredytu hipotecznego spada poniżej średniego kosztu najmu. Największą przewagę finansową zakupu własnego mieszkania obserwujemy w Bydgoszczy i Szczecinie, jednak nawet w Warszawie potencjalna różnica może sięgać około 500 zł miesięcznie na korzyść właściciela nieruchomości.

– Decyzja o zakupie mieszkania nie powinna opierać się wyłącznie na prostym porównaniu miesięcznych kosztów. Coraz częściej obserwujemy sytuacje, w których różnica między najmem a ratą kredytu jest symboliczna, a jednocześnie klient buduje własny majątek zamiast finansować cudzą nieruchomość. Dodatkowo należy uwzględnić czynniki pozafinansowe, takie jak stabilność zamieszkania czy swoboda aranżacji przestrzeni. W obecnych warunkach rynkowych kluczowe jest jednak odpowiednie przygotowanie do procesu kredytowego oraz wybór banku, który zapewni sprawną decyzję – mówi Marek Jackiewicz, ekspert finansowy Credipass.

Źródło: analiza własna Credipass i Metrohouse na podstawie danych transakcyjnych mieszkań z raportów NBP. Rata kredytu 10% wkład własny – oprocentowanie 5,8%, rata kredytu 20% wkładu własnego – oprocentowanie 5,4%. Ujemna wartość w kolumnie oznacza, że czynsz najmu jest niższy od raty kredytu.

Wyszukaj artykuł

On the highest price, with expertise

At Duna House, we help a growing number of clients sell their properties in a safe, comfortable, and efficient way every year. Our clients - just as well as properties to be sold - have individual needs and make decisions based on individual aspects.

What is your priority when thinking about selling your property?

All needs meet here!