4 kw. 2025 r. - ceny transakcyjne mieszkań stabilne

Kolejne obniżki stóp procentowych spowodowały nieznaczny wzrost zainteresowania rynkiem mieszkaniowym. Popyt na mieszkania nie uległ jednak skokowemu zwiększeniu. Na rynku wtórnym można wynegocjować więcej niż zwykle i choć ceny ofertowe spadają, to w transakcjach nie widać wyraźnej korekty, która mogłaby zachęcić do wzmożonych zakupów.

Trwa oczekiwanie na większe spadki

Pierwsze analizy raportu Barometr Metrohouse i Credipass za IV kw. 2025 r. wskazują na dość wyraźne rozbieżności pomiędzy sytuacją na lokalnych rynkach mieszkaniowych. Wśród analizowanych pięciu miast wyłaniają się trzy grupy.

Do pierwszej z nich należy Gdańsk, gdzie odnotowywane średnie ceny w transakcjach są wyższe o ponad 5 proc. od cen raportowanych 12 miesięcy temu. Trójmiejska specyfika sprawia, że mamy tu do czynienia z rozległym rynkiem mieszkań nabywanych w celach inwestycyjnych, położonych w atrakcyjnych rejonach miasta, co ma przełożenie na końcową średnią cenę lokalu. W drugiej grupie znajdują się miasta takie jak Warszawa i Wrocław, gdzie różnica w cenach w ciągu roku nie zmieniła się znacząco. W trzeciej grupie znajdziemy Kraków, gdzie średnia cena w transakcjach spadła o prawie 4 proc. oraz Łódź z cenami niższymi średnio o prawie 8 proc. W tym ostatnim z miast w sprzedaży na rynku deweloperskim jest wystawionych 7 tys. mieszkań, co powoduje dużą konkurencyjność także w segmencie mieszkań z rynku wtórnego, ponieważ deweloperzy kuszą licznymi promocjami.

- W większości lokalizacji obserwowana jest zwiększona skłonność sprzedających do negocjacji. Jest to wynikiem rosnących oczekiwań nabywców mieszkań względem możliwej do osiągniecia ceny, ale też braku presji czasu z uwagi na utrzymującą się w dalszym ciągu wysoką podaż mieszkań. Wobec powyższych różnica pomiędzy pierwszą wystawioną ceną ofertową a ostateczną ceną, po jakiej dokonywana jest transakcja może wynieść nawet 10 proc., mówi Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji nieruchomości Metrohouse.

Rekordy na rynku kredytów hipotecznych

IV kwartał 2025 r. przyniósł rekordowe wyniki sprzedaży kredytów mieszkaniowych, czemu sprzyjały kolejne obniżki stóp procentowych – w każdym miesiącu kwartału Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się na cięcie kosztu pieniądza. Efektem jest wyraźna poprawa zdolności kredytowej gospodarstw domowych oraz spadek kosztu obsługi nowego zadłużenia. Jak wynika z danych BIK, sprzedaż kredytów hipotecznych utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie, a średnia kwota udzielonego kredytu zbliżyła się do 456 tys. zł.

– Stabilizacja cen transakcyjnych mieszkań przy jednoczesnej poprawie warunków finansowania tworzy środowisko sprzyjające racjonalnym decyzjom zakupowym. Brak gwałtownych zmian po stronie cen i stóp procentowych pozwala dziś lepiej planować zakup nieruchomości, czy przeanalizować możliwości poprawy warunków już posiadanego kredytu, reasumuje Andrzej Łukaszewski, ekspert finansowy Credipass.

Duże odbicie na rynku kredytów hipotecznych

Start programu Bezpieczny Kredyt 2% ma także ogromny wpływ na rynek kredytów hipotecznych.  Banki zostały zalane falą wniosków kredytowych, co spowodowało ogromne kolejki i wydłużenie czasów procesowych.

- Klienci, którzy składali wnioski na początku lipca, już we wrześniu byli w stanie przystąpić do umów kredytowych i dzięki temu mamy za sobą pierwsze uruchomione kredyty w ramach nowego programu. Pomimo tego, że największa fala wniosków już za nami, to nadal na decyzję kredytową trzeba czekać nawet 2-3 miesiące – komentuje Andrzej Łukaszewski, Ekspert finansowy Credipass, współautor Barometru.

Tak duże zainteresowanie programem BK 2% związane jest nie tylko z atrakcyjnymi warunkami dotowanego kredytu, ale także z niepewnością co do dalszych jego losów. Nie wiemy, czy po 1 stycznia 2024 roku program zostanie zasilony nową kwotą pieniędzy lub będziemy korzystać ze środków na 2025 rok, czy może będziemy mieli rok przerwy w funkcjonowaniu programu.