Mieszkaniowy zator: sprzedaż starego lokum trwa nawet 5 miesięcy

Paradoks polskiego rynku nieruchomości: mimo spadających stóp procentowych i tańszych kredytów, czas sprzedaży mieszkania się wydłużył. Dla tysięcy rodzin planujących zamianę lokum na większe, oznacza to logistyczne i finansowe wyzwanie. Z najnowszych danych Metrohouse i Credipass wynika, że w IV kwartale 2025 r. znalezienie kupca zajmowało nawet 145 dni. A sprzedaż „starego M” to często ważny punkt w transakcji kupna większego lokum.

Choć po latach wysokiej inflacji i kosztownego pieniądza doczekaliśmy się upragnionego cyklu obniżek stóp procentowych, rzeczywistość sprzedających mieszkania stała się jednak trudniejsza. Dane płynące z najnowszych analiz Metrohouse i Credipass nie pozostawiają złudzeń: kupujący przestali się spieszyć. Czas potrzebny na znalezienie nabywcy i sfinalizowanie transakcji uległ wyraźnemu wydłużeniu, czyniąc proces sprzedaży zajęciem wymagającym znacznego zaangażowania czasu.

Ile czekamy na sprzedaż mieszkania?

Era sprzedaży mieszkań „od ręki”, znana z czasów Bezpiecznego Kredytu 2%, bezpowrotnie minęła. Jak podaje sieć agencji nieruchomości Metrohouse, w Warszawie proces ten przypominał sinusoidę – czas sprzedaży na rynku wtórnym najpierw spadł, a później znacząco się wydłużył. O ile w drugim kwartale 2025 roku średni czas sprzedaży w stolicy wynosił jeszcze optymistyczne 92 dni, o tyle końcówka roku przyniosła gwałtowny wzrost – w czwartym kwartale czas ekspozycji oferty w Warszawie wydłużył się do 132 dni. Oznacza to, że statystyczny Warszawiak na podpisanie umowy końcowej czeka obecnie o 40 dni dłużej niż jeszcze kilka miesięcy wcześniej. Średnia dla całego roku w stolicy uplasowała się na poziomie 111 dni, co i tak jest wynikiem lepszym niż w pozostałych częściach kraju.

Według danych z raportu Barometr Metrohouse i Credipass jeszcze większe wyzwania stoją przed właścicielami mieszkań w innych dużych aglomeracjach. W grupie pięciu największych miast Polski (Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań, Gdańsk) średni czas sprzedaży w 2025 roku wyniósł średnio 122 dni. Najtrudniejszy pod tym względem był początek roku, kiedy to w pierwszym kwartale statystyki wskazywały aż 142 dni oczekiwania na klienta. Choć w połowie roku odnotowano chwilowe przyspieszenie, ostatni IV kw. 2025 r. znów przyniósł ochłodzenie nastrojów. Najmniej optymistycznie prezentują się dane dla mniejszych lokalizacji – tam sprzedaż mieszkania trwała średnio 133 dni, a w okresach przestoju, takich jak pierwszy i czwarty kwartał 2025 r., czas ten dobijał do granicy 145 dni.

Dla osoby, która chce zamienić kawalerkę na dom lub cztery pokoje, każdy dodatkowy miesiąc oczekiwania na kupca to ryzyko. Deweloperzy rzadko godzą się na rezerwację lokalu trwającą pół roku, a to właśnie tyle czasu trzeba dziś zarezerwować na bezpieczne domknięcie transakcji sprzedaży – od wystawienia ogłoszenia po akt notarialny.

Wydłużony czas sprzedaży wymusza więc na takich osobach zmianę strategii finansowej. Dla wielu osób oznacza to konieczność przeorganizowania całego procesu „zamiany” mieszkania. – „To już nie jest prosta operacja sprzedaj i kup, ale proces wymagający precyzyjnego planu. Dlaczego? W praktyce wielu kupujących finansuje nowe mieszkanie środkami ze sprzedaży dotychczasowej nieruchomości. Środki ze sprzedaży starego mieszkania to często wkład własny przy kredycie na nowe mieszkanie. W obecnych warunkach należy dobrze zaplanować całe przedsięwzięcie. Dużym błędem jest podpisywanie umowy przedwstępnej na zakup nowego mieszkania z krótkim terminem zapłaty, licząc na szybką sprzedaż obecnego lokum” – ostrzega analityk Credipass Paweł Rudzik.

Spadki stóp procentowych nie wpływają na szybkie decyzje

Analizując przyczyny tego stanu rzeczy, nie sposób pominąć wpływu polityki monetarnej. Rok 2025 przyniósł oczekiwaną ulgę dla kredytobiorców – stopy procentowe sukcesywnie spadały, co znacząco wpłynęło na rynek. Teoretycznie tańszy kredyt powinien działać jak paliwo dla popytu. – „W praktyce jednak mechanizm ten zadziałał w sposób nieliniowy. Spadek stóp procentowych owszem, zwiększył zdolność kredytową Polaków, ale jednocześnie zdjął z nich presję czasu. Kupujący w 2025 roku to niezwykle świadoma grupa. Widząc stabilizację cen i rosnącą ofertę mieszkań, przestali oni podejmować decyzje pod wpływem impulsu. Skoro kredyt staje się tańszy, a mieszkań w ofertach przybywa, nabywcy dają sobie więcej czasu na oględziny i porównywanie jakości produktów”, komentuje Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.

Kolejnym czynnikiem wpływającym na wydłużenie czasu sprzedaży jest silna konkurencja i zmiana profilu nabywcy. Na rynku pozostali głównie „klienci docelowi”, dla których wybór mieszkania jest decyzją życiową. Taki nabywca jest bardziej wymagający. Sprzedający, którzy nie dostosowali swoich oczekiwań do nowej rzeczywistości, w której to kupujący dyktuje warunki, muszą liczyć się z tym, że ich nieruchomość zasili statystyki rekordowo długich czasów ekspozycji.

- Dzisiejsza sprzedaż nieruchomości to proces, który wymaga od właściciela nie tylko elastyczności cenowej, ale przede wszystkim cierpliwości. Dane Metrohouse jasno pokazują: bez względu na to, czy sprzedajemy lokal w Warszawie, czy w mniejszym mieście, musimy zarezerwować w swoim kalendarzu minimum 4 miesiące na znalezienie nabywcy. W obecnych warunkach rynkowych, spadające stopy procentowe są jedynie wsparciem dla finansów kupującego, a nie gwarantem szybkiej sprzedaży dla właściciela. To lekcja, którą rynek 2025 roku brutalnie zweryfikował – wygrywają ci, którzy planują sprzedaż z dużym wyprzedzeniem i rzetelnie analizują dane o czasie transakcji, mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse.