Co czeka rynek mieszkaniowy w 2026 roku? Eksperci prognozują

Rok 2025 przyniósł stabilizację po okresie zawirowań, ale nie był jeszcze czasem pełnego odbicia. Popyt wracał stopniowo, ceny wyhamowały, a decyzje zakupowe stały się bardziej przemyślane. Co to oznacza dla kupujących, inwestorów i deweloperów w 2026 roku?

Ceny mieszkań nie spadną?

Popyt rośnie ostrożnie, bo kupujący nie podejmują decyzji pod wpływem impulsu. Raporty pokazują, że dziś w grę wchodzą chłodna kalkulacja, zdolność kredytowa i bezpieczeństwo finansowe. – Zdecydowana większość Polaków nie wierzy w scenariusz, w którym ceny nieruchomości spadają – jest to aż 73 proc. badanych. Liczymy natomiast na kolejne obniżki stóp procentowych – przekonanych o takim scenariuszu jest 43 proc. respondentów. Dużo obaw budzą koszty utrzymania, z którymi przyjdzie nam się zmierzyć w 2026 r. Zdaniem aż 86 proc. badanych, obecny rok przyniesie wzrost opłat mieszkaniowych – mówi Anna Zachara-Widła, Customer Voice Expert w portalu Nieruchomosci-online.pl

Dane z rynku kredytowego potwierdzają, że popyt coraz częściej wraca na rynek w sposób uporządkowany i oparty na realnej zdolności finansowej. – W 2025 roku wartość podpisanych umów kredytów mieszkaniowych wzrosła o ponad 20 proc. rok do roku, osiągając ponad 105 mld zł, co jest historycznie najwyższą roczną sprzedażą. Klienci przestali czekać na programy wsparcia, inflacja się ustabilizowała i utrzymuje się nawet na niższym poziomie niż zakładano, następuje realny wzrost dochodów i zaczęły spadać stopy procentowe. To przekłada się na wyższą zdolność kredytową, większe zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi i z miesiąca na miesiąc rosnącą liczbę składanych wniosków – mówi Piotr Gołąb, Dyrektor Departamentu Produktów Kredytowych Klienta Indywidualnego, Bank Pekao S.A.

Równolegle po stronie podaży nadal widoczne są ograniczenia. Grunty w atrakcyjnych lokalizacjach są trudno dostępne, procedury administracyjne długie, a koszty budowy wysokie. –  To właśnie deficyt dobrze skomunikowanych terenów inwestycyjnych staje się jednym z kluczowych czynników kształtujących ceny. Trudno oczekiwać, aby w krótkim terminie miało się to zmienić - mówi Grzegorz Woźniak, prezes spółki Q3D Locum. - W 2026 roku rynek wejdzie w fazę stopniowej normalizacji, w której kluczowym zjawiskiem będzie narastająca presja popytowa przy wciąż ograniczonej podaży. Spadek stóp procentowych i rosnąca dostępność finansowania przełożą się na większą aktywność kupujących, jednak bez powrotu do zachowań spekulacyjnych. W praktyce oznacza to umiarkowany, ale stabilny wzrost cen, szczególnie w dużych miastach i najlepiej skomunikowanych lokalizacjach, przy jednoczesnym zróżnicowaniu dynamiki cen między rynkami lokalnymi - dodaje.

Presja kosztów, nowe rozwiązania

W tym kontekście coraz większe znaczenie mają także zmieniające się potrzeby mieszkańców: sposób życia, struktura rodzinna czy oczekiwania wobec przestrzeni wspólnych. – W 2026 roku budownictwo wielorodzinne będzie coraz mocniej opierało się na elastyczności i projektowaniu z myślą o zróżnicowanej strukturze społecznej. Zmiany demograficzne, które obserwujemy od kilku lat, sprawiają, że tradycyjne podejście do osiedli – nastawione na jednorodne grupy wiekowe – przestaje być funkcjonalne – mówi arch. Paweł Koperski, Członek zarządu Q3D Concept.

Zmiana podejścia do projektowania osiedli bezpośrednio przekłada się na nowe wyzwania dla wykonawców i koszty realizowanych przez nich inwestycji. – Rynek już teraz jest pod tym względem napięty, a deficyt wykwalifikowanych pracowników powoduje konieczność konkurowania o kadry, co podbija stawki. W 2026 roku branża mocno odczuje skutki zmian w planowaniu przestrzennym. Nawet jeśli będą to zmiany korzystne, ich wdrożenie oznacza okres przejściowy i ryzyko administracyjnych zatorów. Prefabrykacja, modułowe systemy budowlane, automatyzacja i digitalizacja obiegu dokumentacji będą już nie przewagą, lecz koniecznością – mówi Piotr Koszyk, członek zarządu Q3D Contract.

Elastyczność inwestycji

– Potencjał inwestycyjny mają mieszkania o metrażu 40–60 mkw., zlokalizowane w metropoliach i miastach wojewódzkich, zwłaszcza w obszarach z silnym rynkiem pracy, uczelniami i dobrą komunikacją. Największą elastyczność dają nieruchomości, które można łatwo dopasować do kilku strategii jednocześnie: flipu, najmu krótko- lub średnioterminowego albo sprzedaży innemu inwestorowi. Zdecydowanie ostrożniej należy podchodzić do zakupu dużych metraży i peryferyjnych lokalizacji, które charakteryzują się wolniejszą sprzedażą, mniejszą płynnością i większą podatnością na korekty cenowe – mówi Wojciech Orzechowski, twórca WIWN.PL, inwestor, deweloper, wydawca Strefy Nieruchomości®.

Selekcji podlega również rynek wtórny, a lokalizacja i jakość mieszkań w dużej mierze decydują o cenie. – Nie można mówić o rynku mieszkaniowym jako o jednolitym organizmie. Każdy region, każde miasto ma swoją odrębną specyfikę, stąd też w przyszłości będziemy mieć do czynienia bardziej z obserwacjami lokalnych trendów niż z szerszą analizą, odzwierciedlającą zachowania zarówno po stronie popytu, jak i podaży w skali makro. Pojawią się przykłady lokalizacji, w których ceny pozostaną stabilne, ale też miejsca, gdzie między innymi demografia stanie się game changerem i spowoduje przewartościowanie całego rynku nieruchomości – mówi Marcin Jańczuk, Dyrektor Marketingu i PR Metrohouse Franchise S.A.

Stabilność i profesjonalizm

Sukces inwestycji w coraz bardziej wymagających warunkach rynkowych zależy nie tylko od lokalizacji i jakości zarządzania, ale też od bezpieczeństwa prawnego. – Rok 2025 przyniósł szereg zmian, które istotnie wpłynęły na sposób funkcjonowania rynku nieruchomości. Był to okres zarówno wdrażania nowych regulacji, jak i przygotowania gruntu pod reformy, które w pełnym zakresie zaczną funkcjonować od 2026 r. Zmiany te dotknęły wszystkich uczestników rynku – deweloperów, właścicieli nieruchomości, a także samorządy. Jedną ze zmian stał się wymóg jawności cen w ofertach deweloperskich. Rynek pierwotny zyskał dzięki temu większą przejrzystość, zarówno z perspektywy konsumentów, jak i analityków rynku – mówi radca prawny Malwina Kołodziej z Kancelarii Prawnej INLEGIS.

W 2026 roku rynek nieruchomości może być z jednej strony bardziej przewidywalny, a z drugiej – bardziej wymagający – Nie będzie to czas spekulacji, lecz rzemiosła deweloperskiego w najlepszym znaczeniu tego słowa. Po okresie gwałtownych zmian makroekonomicznych, wzrostu kosztów finansowania, presji regulacyjnej i wahań popytu, rynek wchodzi w fazę, w której nie wystarczy już dobra lokalizacja czy atrakcyjna cena gruntu. To jakość umów, harmonogramów i relacji z partnerami zadecyduje o tym, czy projekt zostanie zrealizowany zgodnie z planem. Profesjonalne zaplecze przestaje być kosztem – staje się elementem systemu zarządzania ryzykiem – mówi Łukasz Citków, Założyciel i Prezes Klubu Deweloperów.

PRS i budownictwo społeczne

W 2026 roku można spodziewać się także dalszego wzrostu i profesjonalizacji najmu instytucjonalnego. – PRS umocni się jako segment odpowiadający na zróżnicowane potrzeby. Wygrywać będą projekty dobrze skomunikowane, oferujące nie tylko lokale mieszkalne, ale także przemyślane zaplecze usługowe i wspólne przestrzenie– mówi Magdalena Rybicka, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu LifeSpot. - Rynek będzie konsekwentnie przesuwał się w stronę standaryzacji procesów operacyjnych, pełnej digitalizacji obsługi - od zawarcia umowy, przez rozliczenia i zgłoszenia serwisowe, po komunikację z operatorem, a także rozwoju usług dodatkowych podnoszących komfort codziennego użytkowania mieszkań - dodaje.

Obok segmentu PRS coraz częściej powraca także dyskusja o roli budownictwa społecznego jako stabilizatora rynku mieszkaniowego. – TBS-y mają realny potencjał, by zapewniać bezpieczeństwo mieszkaniowe osobom, które nie kwalifikują się do lokali komunalnych, a jednocześnie nie mają zdolności kredytowej. Dziś ten potencjał jest jednak ograniczany przez skomplikowane procedury, długi proces przygotowania inwestycji i brak długoterminowej, spójnej wizji systemu. Ponadto, w tym samym otoczeniu prawnym jedne podmioty realnie budują, a inne przez lata pozostają na etapie planów i struktur. Jeśli budownictwo społeczne ma stać się realnym filarem polityki mieszkaniowej, potrzebne są uproszczenie procedur, konsekwencja i możliwość planowania inwestycji w horyzoncie wieloletnim, a nie z roku na rok –  mówi mówi Ewa Kondracka, Prezes Zarządu Towarzystwa Budownictwa Społecznego – Wysłouchów 55.

Cały Ebook dostępny na: Rynek nieruchomości: podsumowanie 2025 roku i prognozy na 2026.