Coraz trudniej o szybką sprzedaż mieszkania. Rynek szuka nowej równowagi

Ostatni kwartał 2025 r. przyniósł wyraźne wydłużenie czasu sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym. Mimo coraz lepszych warunków kredytowania, popyt nie wraca na rynek w spodziewanym tempie. Tworzy to jednak doskonałą okazję dla osób planujących zakup nieruchomości w nadchodzących miesiącach.

Rok 2025 zamknęliśmy w nastrojach, które można określić jako „umiarkowany optymizm z dużą dawką pragmatyzmu”. Dane z ostatniego kwartału rysują obraz rynku nieruchomości, który po okresie turbulencji szuka nowego punktu równowagi. Kluczowym motorem napędowym stały się decyzje Rady Polityki Pieniężnej. Obniżka stóp procentowych o łącznie 1,75 p.p. w skali roku (do poziomu 4,0 p.p.) diametralnie zmieniła „matematykę kredytową” Polaków, choć nie wywołała jeszcze lawinowego wzrostu liczby transakcji.

Zróżnicowanie regionalne: Gdańsk liderem, Łódź z korektą

Analizy rynku wtórnego za IV kw. 2025 r. wskazują na wyraźne rozbieżności pomiędzy metropoliami. Według autorów raportu Barometr Metrohouse i Credipass, na rynku wyłaniają się trzy grupy miast:

Liderzy wzrostów: Gdańsk, ze średnią ceną transakcyjną wyższą o 5,7% r/r, pozostaje rynkiem o silnym zacięciu inwestycyjnym.
Ośrodki stabilizacji: Warszawa i Wrocław weszły w fazę cenowego „płaskowyżu”. Mimo nominalnych wzrostów, realna dynamika cen wyhamowała.
Obszary korekty: Kraków (-3,7% r/r) oraz Łódź, będąca liderem spadków o blisko 8% r/r. W Łodzi ogromna podaż na rynku pierwotnym (7 tys. mieszkań) wymusza na sprzedających z rynku wtórnego dużą elastyczność cenową.

– Rynek wtórny w końcówce roku charakteryzował się większą powściągliwością nabywców. Średni czas sprzedaży wydłużył się do ponad 4 miesięcy w stolicy i niemal 5 miesięcy na mniejszych rynkach lokalnych. Jednocześnie dynamiczny rynek pierwotny w miastach takich jak Łódź, nasycony promocjami deweloperskimi, stawia przed sprzedającymi z rynku wtórnego nowe wyzwania w kontekście konkurencyjności. – mówi Marta Żółkowska, Country Manager Metrohouse. – Klient stał się selektywny i skrupulatny w negocjacjach, skupiając uwagę na funkcjonalnych metrażach 35–65 mkw.

Rekordy bez wsparcia rządu

Sektor finansowy ma za sobą przełomowy rok. Październikowy wynik – 10,86 mld zł wolumenu udzielonych kredytów – to historyczny rekord osiągnięty bez wsparcia programów rządowych.

– To dowód na uwolnienie zagregowanego popytu osób, które przestały czekać na dopłaty i zaakceptowały warunki rynkowe. Niezwykle istotnym zjawiskiem, stanowiącym niemal 20% nowej akcji kredytowej, stały się refinansowania. Co piąta złotówka wypłacona przez banki nie posłużyła na zakup nowego lokalu, lecz na optymalizację kosztów już posiadanych długów. To sygnał rosnącej świadomości finansowej Polaków – zauważa Tomasz Przyrowski, Prezes Zarządu Credipass. Według niego w 2026 r. standardem stanie się długofalowa współpraca z ekspertem finansowym, obejmująca regularne przeglądy zobowiązań i optymalizację kosztów długu.

Rynek pierwotny: Poznań w górę, Wrocław lekko w dół

Stabilizacja zagościła również na rynkach deweloperskich. Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, zwraca uwagę na specyfikę Gdańska, gdzie ceny wróciły do poziomu z września po jesiennych korektach. - Grudniowa średnia cena nowego metrażu wróciła do poziomu z września po widocznym wcześniej jesiennym spadku, który między innymi był skutkiem „jawności cen” i wdrożenia przez deweloperów korekt oficjalnych cenników. Sytuacja gdańskiego rynku jest specyficzna ze względu na dość częste pojawianie się w ofercie deweloperów ekskluzywnych mieszkań usytuowanych w „najdroższych” lokalizacjach (przy Zatoce Gdańskiej i na terenie Śródmieścia).

W IV kw. 2025 r. nastąpiła zmiana lidera wzrostów na rynku deweloperskim. Podczas gdy kwartał wcześniej brylował Wrocław, pod koniec roku najwyższy wzrost (+3,6% kw./kw.) odnotował Poznań. Ciekawym zjawiskiem jest również odbicie w Łodzi (+2,3%), co kontrastuje z sytuacją na tamtejszym rynku wtórnym. Na pozostałych rynkach było znacznie stabilniej, gdyż kwartalne zmiany średniej stawki z deweloperskich cenników wynosiły od -0,3% (Wrocław) do +0,8% (Kraków). Należy pamiętać, że nierzadko spory wpływ na ofertowe stawki ma sytuacja sprzedażowa. Przykładowo, w Poznaniu doszło do wyprzedaży lokali o typowej cenie (12 000 zł/m kw. - 15 000 zł/m kw.) i rozbudowy oferty droższych „M”, co wpłynęło dodatnio na średnią stawkę za 1 m kw.